С введением в силу Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ от 18.07.2006г. долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в Российской Федерации, по которому строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, право собственности на построенную квартиры в этом доме должно перейти в собственность дольщика (инвестора).

Большим плюсом в данном случае является то, что приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства, и/или по средством ипотеки. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом инвестировать имеющиеся денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем стоят значительно дороже, чем на первоначальном этапе строительства, что повышает их инвестиционную привлекательность.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако на сегодняшний момент в СМИ долевое строительство зачастую освящается в негативном ключе, описывая как многие дольщики были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков принят Федеральный Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» с последующими изменениями 23 июля 2013 года. Данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, также закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством допускается только:

1. На основании договора долевого участия в долевом строительстве (далее ДДУ);

2. Путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды/субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

3. Жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлечение денежных средств граждан для строительства, противоречащее указанным выше пунктам запрещено. Сделка, совершенная в нарушение данных требований, может быть признана судом недействительной по иску гражданина заключивший такой договор с такими условиями.

При этом, важно отметить, что действие 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на ДДУ, а регламентируются законодательством РФ «Об инвестиционной деятельности» №39-ФЗ от 25.02.1999г. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам (цессии), которые заключены юридическими лицами или ИП и связаны с инвестиционной деятельностью не допускается.

Также покупателям жилого помещения нужно знать, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после:

1. Получения в установленном порядке разрешения на строительство;

2. Опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;

3. Государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, либо договора аренды/субаренды, либо договора безвозмездного бессрочного пользования таким земельным участком.

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Информация о застройщике должна содержать следующую информацию:

1. О фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

2. О государственной регистрации застройщика;

3. Об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают 5-ю и более % голосов в органе управления этого юридического лица;

4. О проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3-х последних лет, с указанием места нахождения указанных объектов, сроков ввода из в эксплуатацию.;

5. О виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию;

6. О финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Также застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

1. Учредительные документы

2. Свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за 3 последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. При осуществлении деятельности менее, чем 3 года – за весь период осуществления предпринимательской деятельности. В случае применения застройщиком УСН – предъявление книги учета доходов и расходов застройщика.

5. Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Информация о проекте строительства должна содержать следующую информацию:

1. о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение экспертизы установлено законодательство;

2. о разрешении на строительство;

3. о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;

4. о местоположении строящихся объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5. о количестве в составе строящихся объектов недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

6. о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7. о составе общего имущества в объектах недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8. о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;

9. о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10. о планируемой стоимости строительства объекта недвижимости;

11. о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

12. о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

13. об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства объектов недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан предоставить для ознакомления:

1. разрешение на строительство;

2. технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости;

3. заключение экспертизы проектной документации;

4. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

5. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
   

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, который предусмотрен договором долевого участия. В случае нарушения данных сроков застройщик выплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства (на данный момент это 8.25 % годовых), от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то предусмотренная неустойка возвращается в двойном размере.

Также для объекта долевого строительства предусмотрен гарантийный срок, который не может составлять менее чем 5 лет для объекта и менее чем 3 года для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства. Гарантийный срок на объект долевого строительства исчисляется со дня передачи объекта, для технологического и инженерного оборудования – со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора со строительной компанией в случае:

1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2. неисполнения застройщиком обязанностей, связанных с отступления от условий договора долевого участия

3. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4. нарушения застройщиком обязанностей по обеспечению исполнения обязательств по договору поручительством;

В случае если инвестор хочет в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, суд может расторгнут его в следующих случаях:

1) прекращения или приостановления строительства объектов долевого строительств, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся объектов долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объектов долевого строительства.

Застройщик в случае расторжения договора долевого участия обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. В случае, если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты выплачиваются в двойном размере. Исчисление процентов производится со дня внесения участником денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком (вынесения решения суда).

С 01.01.2014 года застройщик в обязательном порядке обеспечивает исполнение своих обязательств по ДДУ следующими способами:

1. залогом земельного участка, на котором располагается объект долевого участия, а также залогом объекта незавершенного строительства

2. поручительством банка/страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.
   

Правовой центр поддержки москвичей оказывает следующие виды услуг по вопросам долевого участия в строительстве:

• Юридические консультации по вопросам долевого участия в строительстве;

• Правовой анализ рисков при заключении договора долевого участия в строительстве проверки на чистоту сделки;

• Выезд к застройщику и полное юридическое сопровождение заключения договора долевого участия в строительстве;

• Переговоры с застройщиком по заключению договора долевого участия;

• Досудебный порядок урегулирования спора о расторжении/изменении договора долевого участия в строительстве;

• Юридическое сопровождение о признании договора долевого участия в строительстве не заключенным;

• Юридическое сопровождение о признании договора долевого участия в строительстве недействительным;

• Юридическое сопровождение о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве;

• Юридическое сопровождение о разделе между супругами объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве;

• Юридическое сопровождение переуступки прав (цессии) по договору долевого участия в строительстве;

• Наследственные споры, связанные с не полученным в собственность объектом недвижимости по договору долевого участия в строительстве.
  

По всем имеющимся у Вас вопросам связанных с заключением, изменением и расторжением договора по договорам долевого участия в строительстве объектов недвижимости Вы можете обращаться за консультацией и последующем юридическим сопровождением на все стадиях к специалистам нашего Правового центра поддержки москвичей, предварительно записавшись на юридическую консультацию по телефону +7 (495) 589-50-33.