Выписка и выселение из квартиры (жилого помещения)

Согласно общему правилу (ч.4 ст.31 ЖК РФ), когда прекращаются семейные отношения с владельцем жилого помещения (например, при расторжении брака), право пользования данным жильем не сохраняется за бывшим членом семьи, если это не противоречит соглашению собственника с указанным лицом. Это дает полное право собственнику на выселение из квартиры бывшего мужа, жены или членов их семьи, которые утратили право пользования жильем. В противном случае владелец жилого помещения имеет право потребовать в судебном порядке их выселения без предоставления другого жилья (согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Под прекращением семейных отношений между супругами понимается расторжение брака в органах ЗАГСа, в суде, признание брака недействительным или фактического прекращения ведения общего хозяйства с собственником жилого помещения, бюджета, пользованием общих предметов быта и т.п., а также выезда на другое место жительства. Все эти доказательства судами оцениваются в совокупности с учетом других доказательств, представленными сторонами в судебном процессе по выписки из квартиры.

В данном случае прекращение семейных отношений между супругами означает расторжение брака в органах ЗАГСа или суде, а также признание брака недействительным или фактического прекращения ведения общего хозяйства с владельцем жилья, бюджета, пользованием общих предметов быта, а также выезда на другое место жительства. Все эти доказательства судами оцениваются в совокупности с учетом других доказательств, представленными сторонами в судебном процессе по выписки из квартиры.

По заявлению бывшего члена семьи, суд может предоставить возможность решения вопроса о сохранении права пользования данным жильем на определенный срок, по истечению которого у ответчика прекращается право пользования этим жильем.

До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

В исключительных случаях, принимая во внимание материальное положение сторон и другие существенные обстоятельства, суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Бывший член семьи владельца, который пользуется жильем на основании судебного решения, принятого согласно п.4 ст. 31 ЖК РФ, имеет права, исполняет обязанности и несет ответственность, наравне с его владельцем. Исключением может быть особенное соглашение между владельцем квартиры или другого жилого помещения и членами его семьи. Гражданин, который пользуется жильем на основании такого соглашения с владельцем жилого помещения, имеет права, исполняет свои обязанности и несет соответственную ответственность в согласно условий соглашения.

Также надо учитывать, что нарушение собственником правил пользования жилым помещением, использование его не по прямому назначению, а также систематическое нарушение прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение с жильем, допускающее его разрушение (незаконная перепланировка), влечет применение к собственнику квартиры различного рода санкций предусмотренных законодательством. Например, в виде административного штрафа согласно статьям 7.21., 7.22. КОАП РФ, или гражданско-правовой ответственности путем лишения права собственности на жилье и продажи с публичных торгов такого объекта недвижимости с выплатой владельцу вырученных от продажи средств с вычетом затрат на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

При рассмотрении вопроса по выписке из приватизированной квартиры, помимо вопроса о том, является ли лицо, подлежащее выселению бывшим членом семьи или членом семьи бывшего собственника, следует выяснить, давало ли это лицо согласие на приватизацию занимаемой по договору социального найма муниципальной квартиры, без которого приватизация была бы невозможна или было ли включено в договор передачи в процессе приватизации жилья. Если гражданин участвовал в приватизации или давал свое согласие на таковое (воспользовавшись до этого момента своим правом на приватизацию), но на данный момент не является собственником квартиры, оставаясь прописанным в ней, право пользования данным жильем для него будет бессрочным. Поэтому оно должно также быть учтено при переходе права собственности на данное жилье к другому лицу по соответствующему основанию (мена, купля-продажа, рента, дарение, наследование). Данные обстоятельства затрудняют процесс выписки указанных выше лиц из жилых помещений, которые они занимают, перешедших на праве собственности другим лицам в результате приватизации.

При проживании в муниципальной квартире, занимаемой по договору социального найма, по инициативе (требованию) наймодателя (Департамент Жилищной политики и Жилищный Фонд г. Москвы) или по требованию кого-либо из лиц, прописанных в спорной квартире, в соответствии с положениями ст. 83 ЖК РФ, договор социального найма, может быть, расторгнут в случае, если:

• имеется соглашение сторон;
• наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма;
• нанимателем не вносится плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
• нанесены разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематически нарушаются права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• жилое помещение используется не по назначению (не для проживания).

В случае смены нанимателем жилья и членами его семьи места жительства договор социального найма жилья считается расторгнутым, начиная со дня выезда. При этом в силу ст. 71 ЖК РФ, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма не влечет за собой изменение прав и обязанностей кого-либо из проживающих совместно с ним членов семьи или всех этих граждан по договору социального найма. Например, при длительной служебной командировке.

Расторжение с гражданином договора социального найма жилья, влечет за собой утрату его права пользования на это жилое помещением и как следствие выписку из спорной квартиры.

Выселение граждан из квартир или других жилых помещений, которые были предоставлены по договору социального найма, осуществляется в судебном порядке с такими возможными вариантами:

• с предоставлением другого благоустроенного жилья по договору социального найма;
• с предоставлением другого жилья по договору социального найма;
• без предоставления другого жилья.

Граждане могут выселятся из жилых помещений с обязательным предоставлением другого благоустроенного жилья по договору социального найма в следующих случаях:

• дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение о сносе дома, предоставляют выселяемым гражданам другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
• жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания. Выселяемым из такого жилого помещения гражданам, наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
• в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, либо увеличится. Если площадь уменьшится, проживающие в этом жилом помещении наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если площадь увеличится, общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Если гражданин длительное время фактически не проживал в спорной квартире или не выполнял обязанности по содержанию жилого помещения, он может быть признан судом как утративший право пользования данным жильем или не приобревший права пользования на жилое помещение, что дает правовое основание на его снятие к примеру бывшего мужа (бывшую жену) с регистрационного учета (выписку) из квартиры. В этом случае учитываются фактические обстоятельства дела, а именно, выезд в добровольном или вынужденном порядке, наличие его вещей в квартире, участие в расходах по ремонту и содержанию объекта недвижимости, попытки вселения в жилье и многое другое.

При проживании в служебной квартире (специальном специализированном жилом помещении) гражданам следует учитывать, что служебным жильем считаются: жилые помещения в общежитиях, служебные жилые помещения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами.

Согласно с п.1 ст. 103 ЖК РФ, в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений, граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. Если граждане отказываются освободить это жилье, то производится выселение из служебной квартиры в судебном порядке без предоставления другого жилья, за исключением случаев, которые предусмотрены п.2 ст.102, а также п.2 ст.103 ЖК РФ.

В связи с этим, выселение граждан из служебного жилья не может быть выполнено без предоставления другого жилого помещения (п. 1 - 4 ч.2 ст. 103 ЖК РФ). К этим гражданам не может быть применено выселение из служебного жилого помещения при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч.3 ст.103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (ч.2 ст.15 ЖК РФ) и, как следует из содержания ч. 2 ст.103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Обратите внимание, что размер и благоустроенность другого жилья не имеют никакого правового значения.

Согласно ст.13 «О введении в действие жилищного кодекса РФ» предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ч.1 ст.51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (ч.2 ст.52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями 108 и 110 ЖК РСФСР.