Рента – это гражданско-правовая сделка, заключенная в письменной форме, подлежащая нотариальному заверению и обязательной государственной регистрации по которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность своё недвижимое имущество (квартиру и пр.). Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество производить в пользу получателя ренты периодические платежи в виде определенной денежной суммы и/или обеспечивать получателя ренты потребностями в жилище, питании и одежде, а также, если этого требует состояние здоровья получателя ренты, уход за ним.

Зачастую пенсионерам, инвалидам, людям со слабым здоровьем, пожилым гражданам требуется забота и постоянный уход за собой.

Получаемых ими от государства пенсий, пособий и других субсидий, как правило, не хватает на оплату питания, медицинских расходов, оплату жилищно-коммунальных услуг и прочие.

В тоже время такие люди могут являться владельцами объектов собственности, квартир или домов, земельных участков, которые могут облегчить их собственникам жизнь, при этом сохраняя за собой право проживания в жилом помещении.

Общие положения по договорам ренты заключаются в следующем:

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено законодательством и не противоречит существу договора ренты.

По договору ренты под обременение могут быть отданы земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399 ГК РФ) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если действующим законодательством или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество с обязательной государственной регистрацией такого залога.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты существенных условий договора, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых установлен ставкой Центрального Банка РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Существуют несколько видов ренты, одним из самых распространенных является договор пожизненного содержания с иждивением:

Договор пожизненного содержание с иждивением - это одна из разновидностей договора ренты, по которому получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность другому физическому лицу (плательщику ренты). Плательщик ренты обязуется осуществлять в период жизни гражданина его содержание и /или указанного им в договоре третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено положениями о пожизненной ренте с иждивением.

Таким образом, самое главное отличие договора пожизненного содержания с иждивением от других договоров ренты заключается в том, что отношения сторон не ограничиваются в передаче (перечислении) денежных средств, а предполагают ещё пожизненный уход и заботу за гражданином передавший своё имущество. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина медицинское обслуживание (предоставление медикаментов), также и уход за ним. Обязанность плательщика ренты может включать также необходимую помощь по хозяйству, уборку жилья, выполнение каких-либо работ в интересах получателя ренты и др.

Следует отметить, что перечень услуг, предоставляемых по договору пожизненного содержания с иждивением, не носит в законе исчерпывающего характера, его можно как увеличить, так и уменьшить.

Поэтому сторонам сделки следует очень детально прописывать все виды, порядок и периодичность оказания получателю ренты определенных услуг. Все изменения (дополнения) к договору пожизненного содержания с иждивением составляются в письменном виде и подлежат нотариальному заверению, как и основной договор.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг на погребение получателя ренты.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (МРОТ), который с 01 января 2009 года составляет 4330 рублей.

В условия договора пожизненного содержания с иждивением могут быть включены условия, по которым возможно заменить предоставление содержания с иждивением гражданину в натуре выплатой ему в течение его жизни периодических платежей в деньгах.

Плательщик ренты (новый собственник) вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты, проводить текущий ремонт и все остальные необходимые работы для поддержания полученного объекта недвижимости, дабы не снижать его рыночную стоимость.

Прекращение пожизненного содержания с иждивением происходит после смерти получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты

.

Договор постоянной ренты – это соглашение, по которому получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться к указанным выше лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору постоянной ренты рентадатель выплачивает рентаполучателю денежные средства в размере, устанавливаемом договором. При этом постоянная рента может быть выплачена путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. В этом случае, лицо которое выплачивает ренту, должно, в подтверждении выполнения своих обязательств иметь квитанции о перечислении денежных средств на счет получателя ренты, с указанием вида платежа или платежные документы на приобретение вещей с указанием стоимости и отметкой о принятии их рентополучателем. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (МРОТ), который с 01 января 2009 года составляет 4330 рублей.

Если иное не предусмотрено договором сторон постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

По договору постоянной ренты плательщик вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Наличие условия в договоре постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп маловероятно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

- плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587 ГК РФ);

- плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; или в других случаях, предусмотренных договором.

По договору постоянной ренты плательщик может выкупить ренту на условиях предусмотренных положениями о постоянной ренте (ст. 592-593 ГК РФ) и цене указанной в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 ГК РФ (по рыночной стоимости).

Риски случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Договор пожизненной ренты - это одна из разновидностей договора ренты, по которому, получатель ренты (гражданин) передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется выплачивать ренту на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается и с объекта недвижимости снимается обременение.

Размер пожизненной ренты определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни, и не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (МРОТ), который с 01 января 2009 года составляет 4330 рублей с выплатой по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Расторжение договора ренты:

В случае если одна из сторон по договору ренты допускает нарушение существенных условий, то это может послужить основанием для её расторжения.

Под существенными условиями договора ренты подразумевается не выплата и/или не своевременная выплата периодических платежей по ренте, регистрация без согласия получателя ренты третьих лиц в жилом помещение переданном по договору, не выполнение обязательств по иждивению в пользу рентополучателя прописанное в соглашении (обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, предоставление медикаментов, необходимая помощью по хозяйству, уборка жилья и пр.)

Также основанием для расторжения договора ренты может служить признание такового договора недействительным или ничтожным.

При признании договора ренты недействительным следует доказать, что заключенную сделку можно оспорить по основаниям предусмотренным Гражданским Кодексом РФ (ничтожная сделка, мнимая сделка, сделка совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств и т.п.).

В зависимости от разновидности договора ренты существуют и различные основания для расторжения договора ренты. Например, при расторжении постоянной ренты, одностороннее расторжение договора законодательством прямо не предусмотрено. Расторжение договора пожизненной ренты возможно, если под выплату ренты объект недвижимости отчужден безвозмездно, что дает право получателю ренты требовать при существенных нарушениях договора плательщиком ренты расторжения договора и возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Также и в договоре пожизненного содержания с иждивением, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств, получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания без компенсации расходов (затрат) при выполнении договора по содержанию получателя ренты, либо выплаты ему выкупной цены.

Перечень оказываемых услуг:

• Юридическая консультация по вопросам заключения, расторжения, изменения договора ренты, договора ренты с пожизненным содержанием с иждивением;
• Подготовка проекта договора ренты, договора ренты с пожизненным содержанием с иждивением;
• Досудебный порядок урегулирования спора по спорам связанным с договорами ренты;
• Представление интересов в судебных инстанциях на всех стадиях по имущественным спорам, связанным с рентой.

Также плательщику ренты необходимо иметь в виду, что приобретенное во время брака одним из супругов недвижимое имущество на основании договора пожизненного содержания с иждивением является их совместной собственностью, поскольку все расходы по договору пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих доходов (бюджета) супругов.

Если у Вас возникли вопросы, связанные с договором ренты, а также вопросы заключения договора ренты, изменения договора ренты, расторжения договора ренты, признания договора ренты недействительным, регистрацией договора ренты, составлением и оформлением договора ренты Вы всегда можете обратиться к юристам нашего Правового Центра, предварительно записавшись на прием по телефону.